Bisnis kos di Jogja selalu terlihat sangat menjanjikan, bahkan setiap hari ada saja iklan jual kos Jogja yang menawarkan unit yang sudah siap huni atau bahkan ada yang berani melakukan klaim “langsung balik modal”.
Sekilas memang terlihat menggiurkan, tapi sebelum Anda buru-buru transfer DP karena melihat penawaran jual kos Jogja, ada satu pertanyaan penting yang perlu Anda validasi yaitu apakah benar membeli kos yang sudah jadi selalu lebih aman dan menguntungkan dibanding membangun dari awal?.
Faktanya, banyak investor baru masuk pasar lewat jalur jual kos Jogja tanpa benar-benar menghitung ulang potensi dan juga risikonya. Padahal dalam jangka panjang, membangun kos dari nol sering kali justru lebih strategis dan menguntungkan.
Harga Kos Jadi Sudah Termasuk Keuntungan Penjual
Kos yang dijual biasanya sudah dihitung dengan skema :
- Harga tanah
- Biaya pembangunan
- Biaya operasional awal
- Margin keuntungan pemilik
Artinya, Anda membeli properti dengan harga yang sudah “dinaikkan”. ROI otomatis menjadi lebih lama karena Anda masuk di harga yang bukan harga produksi.
Berbeda jika membangun sendiri, Anda membeli tanah lalu membangun sesuai anggaran yang Anda miliki. Selisih antara biaya produksi dan nilai pasar itulah yang menjadi potensi keuntungan jangka panjang.
Tidak Tahu Kualitas Bangunan Secara Detail
Bangunan yang terlihat bagus bukan berarti kualitasnya optimal. Banyak kos lama memiliki kekurangan sebagai berikut :
- Instalasi listrik yang kurang rapi
- Saluran air yang mudah bermasalah
- Struktur bangunan tanpa perhitungan jangka panjang
- Material yang dipilih demi menekan biaya
Masalah seperti ini jarang terlihat saat survei singkat. Tapi ketika sudah berjalan beberapa tahun, biaya perawatan bisa membengkak. Jika Anda membangun bisnis kos Anda dari awal, maka Anda bisa memastikan banyak hal mulai dari :
- Pondasi sesuai standar
- Tata ruang efisien
- Ventilasi dan pencahayaan yang optimal
- Material yang tahan lama
Kontrol kualitas sepenuhnya ada di tangan Anda.
Desain Tidak Sesuai Tren Pasar
Pasar kos Jogja terus berubah, mahasiswa dan pekerja kebanyakan mencari kos dengan fasilitas sebagai berikut :
- Kamar mandi dalam
- Desain estetik
- Area komunal yang nyaman
- Parkir luas
- Internet stabil
Kos yang dibangun 5-10 tahun yang lalu mungkin belum menyesuaikan tren ini. Jika Anda membeli kos lama, sering sekali Anda perlu melakukan renovasi ulang agar bisa bersaing.
Membangun dari nol akan memberikan fleksibilitas untuk menyesuaikan desain dengan target pasar yang lebih spesifik, bahkan bisa diposisikan sebagai kos premium agar harga sewa lebih tinggi.
Strategi Cash Flow Lebih Fleksibel
Membeli kos jadi berarti mengeluarkan dana besar sekaligus. Modal langsung terkunci di awal. Sebaliknya jika Anda membangun kos bisa dilakukan secara bertahap mulai dari bangun beberapa kamar dulu, uji pasar, atau tambah unit setelah okupansi stabil. Strategi ini akan lebih aman untuk investor yang ingin mengelola risiko dengan bijak.
Nilai Aset Lebih Terkontrol
Saat Anda membeli kos melalui iklan jual kos jogja sering kali Anda akan kesulitan untuk mengetahui detail sebagai berikut :
- Berapa harga tanah awalnya
- Berapa biaya pembangunan sebenarnya
- Apakah harga jual sudah terlalu tinggi
Jika membangun sendiri, Anda bisa tau persis komponen biaya dan juga bisa menghitung potensi kenaikan nilai aset secara realistis.
Punya Kendali Penuh atas Konsep dan Posisi Pasar
Kos bukan sekedar bangunan, ini merupakan bisnis jangka panjang. Ketika Anda membangun kos Anda sendiri Anda bisa menentukan segmentasi pasar yang ingin Anda mainkan, konsep desain, standar fasilitas, skema harga sewa, hingga bagaimana strategi branding yang ingin Anda gunakan.
Kontrol penuh ini akan sulit Anda dapatkan jika membeli kos yang sudah jadi dengan konsep lama.
Jadi, Kenapa Banyak Investor Akhirnya Lebih Memilih Bangun Kos Sendiri?
Setelah melihat berbagai risiko di atas, wajar jika banyak investor yang mulai kembali berpikir ulang sebelum membeli kos dari iklan jual kos Jogja. Bukan berarti membeli kos yang sudah jadi selalu salah, namun keputusan itu sering diambil karena terlihat cepat dan praktis bukan karena sudah dihitung matang dari strategi bisnis.
Sementara membangun dari awal memang butuh proses, tapi proses itulah yang justru memberi Anda.
- Kendali penuh atas biaya
- Fleksibilitas menentukan konsep
- Kualitas bangunan yang terjamin
- Potensi margin yang lebih sehat
- Strategi jangka panjang yang lebih stabil
Dalam bisnis properti, selisih perencanaan di awal bisa berdampak besar dalam 5-10 tahun ke depan. Harga tanah naik, nilai sewa meningkat, dan aset bertumbuh. Jika pondasinya sudah tepat sejak awal, hasilnya pun jauh lebih maksimal.
Karena itu, sebelum memutuskan membeli kos dari iklan jual kos Jogja, ada baiknya duduk sebentar dan menghitung ulang apakah Anda ingin sekedar punya kos? Atau ingin punya kos yang benar-benar menguntungkan dalam jangka panjang?Jika Anda sedang mempertimbangkan membangun kos di Jogja dan ingin tahu estimasi biaya, konsep penyesuaian pasar, serta potensi keuntungannya, jangan ragu untuk konsultasi terlebih dahulu dan hubungi Arfatama dan dapatkan solusi desain terbaiknya. Kami siap mewujudkan bangunan kos impian Anda.